VITULAZIO – Ci siamo imbattuti nell’approvando Piano Urbanistico Comunale di Vitulazio e tra relazioni, mappe, e studi, non siamo riusciti a comprendere il motivo di queste previsioni del tutto elefantiache sia per quando riguarda il numero degli alloggi previsti (ben 830) che per le “faraoniche” opere di urbanizzazione da realizzare. Questo Puc, redatto dall’Ufficio Tecnico Comunale, sotto la guida dell’Architetto Lidia Callone, con il supporto scientifico del Dipartimento di Architettura dell’Università degli Studi di Napoli “Federico II”, capeggiato dal professore Francesco Domenico Moccia, prevede una crescita demografica e urbanistica sproporzionata rispetto alle reali esigenze. Quest’incremento è stato calcolato in proporzione agli abitanti residenti nell’anno 2007 e che risultavano essere 6.033 (rispetto ai 5.435 del 2001, ai 7.020 del 2011, ai 7.420 del 2015 – fonte Istat) e tenendo conto della precedente crescita demografica è stato previsto un ulteriore incremento di residenti e quindi si è pianificata per i prossimi anni un’ulteriore “colata di cemento”.

Il problema, per dirla in parole povere, è che da una crescita demografica provocata da un’incontrollata cementificazione del territorio è stata programmata un’ulteriore realizzazione di ben 830 alloggi, senza tuttavia tenere conto dell’enorme numero di alloggi edificati negli ultimi quindici anni a Vitulazio, e, nello specifico, dal 2000 fino al 2015 – molti dei quali oggi non sono abitati poiché risulterebbero invenduti o sfitti. Non è concepibile che si programmi la realizzazione di tante altre abitazioni senza conoscere il numero reale di quelle edificate in passato e con l’unico dato fornito dal Comune, che non sembrerebbe rappresentare la realtà, ovvero che tra il 2008 e il 2015 sono stati costruiti solo 52 alloggi, i quali risultano davvero pochi a fronte di quelli effettivamente realizzati negli anni scorsi e che si possono contare anche a “occhio nudo”.

Sull’effettivo numero di abitazioni realizzate sul territorio vitulatino, in attesa di conoscere il dato ufficiale che fornirà l’Ufficio Tecnico Comunale, con tanto di sottotetti divenuti abitazioni e varie “magie edilizie” degli anni scorsi (lottizzazioni, convenzioni e deroghe varie al PRG), possiamo citare un dato fornito direttamente dal sindaco Luigi Romano che, in una sua video-intervista rilasciata nel lontano 2009, dichiarava che negli ultimi dieci anni (tra il 1999 ed il 2009) a Vitulazio erano stati costruiti circa 1.500/1.600 alloggi, a questi poi dobbiamo aggiungerci anche quelli edificati negli ultimi sei anni (tra il 2010 ed il 2016) e complessivamente “viene a galla” un numero sovrabbondante di alloggi realizzati negli ultimi 15 anni e che certamente stridono con quanto è stato programmato nell’approvando Puc, ovvero ulteriori 830 alloggi da realizzare nei prossimi anni.

Leggendo la “Relazione di Piano” e nello specifico a pagina 36, si apprende che: “… negli ultimi anni il comune di Vitulazio ha visto un’accelerazione dei fenomeni di crescita demografica, sostenuta da un notevole aumento in termini di offerta di occupazione: il governo di tali fenomeni è sicuramente un obiettivo con cui il piano deve confrontarsi”. E per dirla, ancora una volta in parole povere, hanno giustificato la precedente crescita urbanistica asserendo che a Vitulazio c’è “lavoro per tutti”, che tutti vi migrano per questioni lavorative e che la previsione di realizzare questi nuovi 830 alloggi è dovuta proprio all’esigenza di “dare una casa” a chi viene a lavorare in zona. Non si è tenuto conto che Vitulazio è già provvisto di un patrimonio edilizio sufficiente ad ospitare altri centinaia e centinaia di residenti. In sintesi, il territorio vitulatino è dotato in sovrabbondanza di case nuove ed è penalizzato da un eccesivo numero di case sfitte ed invendute.

Dopo questa utile premessa, vediamo, in dettaglio, che cosa è previsto nel PUC e per la precisione quanti alloggi sono previsti e dove saranno realizzati. Per le zone di espansione, normate dagli Atti di Programmazione (Api), il numero di alloggi previsti è di 668 suddivisi in 17 comparti (ex lottizzazioni) e disciplinati con interventi di tutela, valorizzazione, trasformazione e riqualificazione del territorio comunale da realizzare nell’arco temporale di tre anni dall’approvazione del Puc.

Per i comparti è previsto il numero effettivo di alloggi da realizzare in un’area specifica e ben delimitata, con le annesse opere di urbanizzazione da realizzare, nonché degli interventi di reintegrazione territoriale e paesaggistica (scuole, centri sportivi o ricreativi, piazze, parcheggi, ecc.). Questi comparti sono stati previsti, in buona parte in località Tutuni con ben dieci interventi e tutti nella zona posta a sud, altri tre in località Miceli, uno in località Iardino, un altro ancora in località Luciani e poi uno sulla circumvallazione Nord-Ovest in prossimità della “piccola cava” posta dietro la Chiesa, e, infine, quello programmato nell’area di circa 170.000 mq ubicata a ridosso della cava dismessa con la realizzazione di ben 111 alloggi. Questi comparti impongono, in molti casi, la realizzazione di edifici condominiali di notevoli dimensioni e il singolo proprietario è costretto ad aderire ad un consorzio o condominio. Inoltre, per le urbanizzazioni, sono previsti dei grossi oneri a carico di chi realizza gli alloggi che certamente risultano essere poco “convenienti”. Per le zone B di completamento, il numero degli alloggi previsti tiene conto degli indici fondiari originari previsti dalle precedenti Norme Tecniche di Attuazione (Nta) del precedente Piano Regolatore Generale (Prg) che per le zone precedentemente denominate B2 e B4 prevedevano un indice territoriale (It) di 1,2 mc/mq e per l’ex area del  Piano di Edilizia Economico Popolare (Peep) un indice di 2, mc/mq5. In totale, nelle zone da saturare, gli alloggi saranno463. Inquesta zona il numero di alloggi o vani integrabili, tramite intervento diretto, in virtù della già avvenuta urbanizzazione dell’area è di 160.

A questo punto, è utile chiarire che non si capisce bene a cosa siano riferiti questi numeri riportati nelle relazioni dell’approvando Piano Urbanistico, proprio in riferimento alle zone B2, ossia quelle di completamento, dove sembrerebbe evidente una “confusione” tra alloggi e vani, e quindi sull’effettivo numero di abitazioni da realizzare nelle cosiddette zone da “saturare”. Difatti, non si capisce bene l’effettivo numero di abitazioni previste nella zona di completamento B2 (tra alloggi o vani e tra un quantitativo 160 o 463). Forse è stato un errore di battitura, forse non abbiamo compreso o letto bene la relazione o c’è ben altro… e per capirci meglio ci siamo messi a fare due conti: 160 alloggi zona B2 + 668 alloggi dei comparti = 828 alloggi complessivi; 463 alloggi zona B2 + 668 alloggi dei comparti = 1.131. Alla fine, visto che la “matematica non è un’opinione” e in considerazione del numero massimo di alloggi previsti dal Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale che risulta essere di 880 per Vitulazio, il calcolo che dovrebbe essere legittimo è quello ricavato dalla prima ipotesi (160+668= 828 alloggi). Infatti, sommando gli 828 alloggi previsti dall’approvando Puc ai 52 alloggi, decurtati dall’Ufficio Tecnico Comunale, poiché costruiti precedentemente nel periodo che va dal 2008 al 2015, il risultato finale è di 880 alloggi, ovvero il fabbisogno edilizio previsto per il Comune di Vitulazio dal Piano Territoriale Provinciale.

Queste sette zone di completamento sono state individuate in buona parte in località Tutuni con tre aree interessate, due in località Miceli, una nella zona Peep di località Iardino, una tra via San Pietro e la Circumvallazione Nord Ovest che interesserà altri terreni a ridosso della cava dismessa, e infine, un’altra sempre sulla Circumvallazione Nord Ovest nella zona sud ed adiacente la Chiesa. Poi sono state individuate delle zone sature B1, ovvero quelle dichiarate edificate con un’alta densità, dove a seguito dell’approvazione del Puc non è più possibile realizzare nessun intervento edilizio. Un’ampia superficie che racchiude circa due terzi dell’intero centro urbano, ed alcune di queste zone includono qualche terreno ancora privo di interventi edilizi che malgrado sia stato inserito nella “satura” dista poca distanza da altri suoli che sono rientrati nella zona di completamento, sul quale sarà ancora possibile edificare. Degli 828 alloggi previsti, il 30% dovrà essere destinato a edilizia residenziale – sociale (cooperative, case popolari, ecc), ovvero circa 264 abitazioni, come prescrive il piano provinciale.

Per il centro storico, almeno per il momento non sono previsti interventi edilizi, ma è stato stabilito un Piano Urbanistico Attuativo (Pua) che dovrà regolamentare i cosiddetti “interventi indiretti”. Dalla mappa che delimita il centro storico, si evince che due aree, poste una di fronte all’altra, vengono classificate una all’interno e l’altra fuori di questa zona che si presenta piena di vincoli (vedi le estremità di Viale Italia e Via Ruggiero). Un’altra zona destinata a centro storico è quella circostante il Casino di caccia dei Borbone e il Palazzo dei Conti Capece Galeota, posti in località Tutuni e proprio nelle vicinanze di questo complesso storico è stata indicata un’area circostante una masseria di circa 9.000 mq che sarà destinata (1/5) ad attività turistico commerciale. Infine, a ridosso del centro abitato sono state individuate due piccole aree D1 da destinare agli insediamenti produttivi di completamento e esistenti che sono state allocate una in località Tutuni (zona nord) all’ingresso del centro abitato e l’altra in via Macello nei locali che ospitavano il mattatoio comunale ma con vincolo cimiteriale.

24.11.2016

Alfredo Di Lettera